*​बहुमताचा उन्माद की पुनर्विकास?* *पुनर्विकासात अल्पमतातील सभासदांचे हक्क, पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व यांचा विसर पडतोय का?* *अ‍ॅड. धनंजय जुन्नरकर*

*​बहुमताचा उन्माद की पुनर्विकास?*

*पुनर्विकासात अल्पमतातील सभासदांचे हक्क, पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व यांचा विसर पडतोय का?*

 *अ‍ॅड. धनंजय जुन्नरकर*

मुंबई महानगर प्रदेशासह (MMR) महाराष्ट्रातील प्रमुख शहरांमध्ये ‘पुनर्विकास’  हा आजच्या घडीला केवळ नागरी विषय राहिलेला नाही. तो कोट्यवधींच्या उलाढालीचा आणि लाखो कुटुंबांच्या अस्तित्वाचा एक अत्यंत संवेदनशील ‘भावनिक व आर्थिक’ जुगार बनला आहे. वाढते शहरीकरण, जर्जर झालेल्या इमारती आणि आधुनिक राहणीमानाची स्वप्ने यांमुळे हजारो गृहनिर्माण संस्था या प्रक्रियेत उड्या घेत आहेत. काही ठिकाणी ही स्वप्ने साकार होतात; पण अनेक ठिकाणी पुनर्विकासाचे हे गाडे वाद, रखडलेले प्रकल्प, न्यायालयीन लढाया आणि हक्काचे घर गमावून रस्त्यावर आलेल्या उघड्या-नागड्या संसारांच्या चक्रव्यूहात अडकताना दिसत आहे.

या पार्श्वभूमीवर, गृहनिर्माण संस्थांमध्ये सध्या एक अत्यंत घातक प्रवृत्ती मूळ धरत आहे, ती म्हणजे—पुनर्विकासाच्या नावाखाली बहुमताचा वापर लोकशाहीसाठी होतोय की हुकूमशाहीसाठी?

अनेक सोसायट्यांमध्ये एकदा का आवश्यक बहुमत (79A अंतर्गत) मिळाले, की काही पदाधिकारी किंवा प्रभावशाली गट थेट ‘शहेनशहा’ असल्यासारखे वागू लागतात. "आम्हाला बहुमत आहे, आता कोणालाही प्रश्न विचारण्याचा अधिकार नाही," ही त्यांची भूमिका कायद्याच्या आणि लोकशाहीच्या मूलभूत तत्त्वांचा गळा घोटणारी आहे.

*बहुमत म्हणजे अमर्याद हुकूमशाही नव्हे!*

सहकारी चळवळीचा आत्मा सामूहिक निर्णयात आहे, पण ‘बहुमत’ म्हणजे काही कायद्यापेक्षा मोठे असणारे ‘ब्रह्मवाक्य’ नव्हे. बहुमताचा कोणताही निर्णय हा कायद्याच्या चौकटीत, पारदर्शकतेच्या निकषांवर आणि अगदी शेवटच्या सभासदाच्या हिताचे रक्षण करण्याच्या अटीवरच वैध ठरतो.

एखाद्या सभासदाने विचारलेला प्रश्न किंवा मागितलेली कागदपत्रे केवळ तो "अल्पमतात" आहे म्हणून कचऱ्याच्या डब्यात फेकली जाऊ शकत नाहीत. लोकशाहीत बहुमत निर्णय घेते हे मान्य, पण ‘अल्पमताचा आवाज ऐकणे आणि त्यांच्या शंकांचे निरसन करणे’ हाच लोकशाहीचा खरा आत्मा आहे. पुनर्विकासात हा मुद्दा अधिक टोकदार ठरतो; कारण इथे प्रश्न केवळ तात्पुरत्या मतदानाचा नसतो, तर प्रत्येक सभासदाच्या आयुष्यभराच्या कमाईचा, घराचा आणि अस्तित्वाचा असतो.

*चुकीचे सरकार बदलता येते, घर नाही!*

एखाद्या राजकीय निवडणुकीतील चुकीचा निर्णय पाच वर्षांनी बदलण्याची संधी मतदाराला मिळते. मात्र, पुनर्विकासातील एक चुकीची स्वाक्षरी किंवा चुकीचा निर्णय ‘अपरिवर्तनीय’ (Irreversible) असतो. एकदा का इमारत जमीनदोस्त झाली, की सभासदाचे भविष्य पूर्णपणे बिल्डरच्या आर्थिक क्षमतेवर आणि हेतूवर अवलंबून राहते. याच काळात ट्रान्झिट भाड्याची अनिश्चितता आणि हक्काच्या घरासाठीची प्रतीक्षा वर्षानुवर्षे संपत नाही. म्हणूनच, पुनर्विकासाचा प्रत्येक निर्णय हा अंधारात मारलेली उडी नसून, तो पूर्णपणे माहितीपूर्ण आणि दस्तऐवजांवर आधारित असायला हवा.

*प्रश्न विचारणारा ‘विकासविरोधी’ नसतो*

आजकाल सोसायट्यांमध्ये एक नवाच ‘ट्रेंड’ सुरू झाला आहे. जो सभासद विकासकाची पार्श्वभूमी किंवा करारातील अटींवर बोट ठेवतो, त्याला लगेच ‘प्रकल्प रखडवणारा’, ‘विकासविरोधी’ किंवा ‘ब्लॅकमेलर’ ठरवून त्याचे सामाजिक खच्चीकरण केले जाते. प्रत्यक्षात प्रश्न विचारणे हा प्रत्येक सभासदाचा कायदेशीर अधिकार आहे.

 *विकासकाची आर्थिक पत (Financial Credibility) काय?*

 *त्याने यापूर्वी किती प्रकल्प वेळेत पूर्ण केले?*

 *ट्रान्झिट भाड्याची ठोस बँक हमी (Bank Guarantee) किती?*

 *प्रकल्प रखडल्यास वैयक्तिक जबाबदारी कोणाची?*

 *विकासकावर काही फौजदारी किंवा न्यायालयीन खटले सुरू आहेत का?*

हे प्रश्न विचारणे म्हणजे खोडा घालणे नव्हे, तर आपल्या हक्काच्या घराची चौकीदारी करणे होय. 

 *पारदर्शकता की ‘गोपनीयतेचा’ पडदा?*

पुनर्विकासाच्या व्यवहारात ‘पारदर्शकता’ हाच सर्वात महत्त्वाचा निकष असायला हवा. व्यवहार्यता अहवाल (Feasibility Report), निविदा प्रक्रिया , विविध बिल्डरांचे तुलना पत्रक (Comparative Statements), पीएमसीचा (PMC) तांत्रिक अहवाल आणि प्रस्तावित कराराचा मसुदा (Draft DA) या गोष्टी प्रत्येक सभासदाला अभ्यासायला मिळणे बंधनकारक आहे. "आता मसुद्याला मंजुरी द्या, कागदपत्रे नंतर दाखवतो," ही चालबाजी म्हणजे सभासदांच्या डोळ्यांवर पट्टी बांधून त्यांना दरीत ढकलण्यासारखे आहे.

*बँक हमी: कागदी घोडा की आर्थिक कवच?*

बँक हमी (Bank Guarantee) हा केवळ पुनर्विकास प्रक्रियेतील एखादा ‘औपचारिक कागद’ नाही, तर ते सभासदांचे आर्थिक सुरक्षा कवच असते. जर उद्या विकासकाने भाडे थकवले किंवा प्रकल्प अर्धवट सोडला, तर याच बँक हमीच्या जोरावर सोसायटीला स्वतःचे रक्षण करता येते. "बिल्डर खूप मोठा आणि नामांकित आहे" किंवा "आम्ही बहुमताने त्याला सूट दिली आहे," असले बालिश युक्तिवाद बँक हमीला पर्याय ठरू शकत नाहीत. हल्ली कमिटी सदस्य म्हणतात,बिल्डर आपल्याला सोसायटीच्या नावे TDR विकत घेऊन देत आहे., मग बँक हमी ची गरज नाही असे बिल्डर ने सांगितले आहे असे बोलून त्याची री ओढतात. पण TDR हा इमारत बांधायला विकत घ्यावाच लागतो तो विकत घेणे सोसायटीवर उपकार नाहीत. त्या TDR ने बिल्डर सेल चे ही फ्लॅट बनवत असतो. त्याचा आपल्या इमारत सुरक्षेशी काही संबंध नाही. बिल्डिंग मध्ये 4 फ्लॅट सुरक्षा म्हणून ठेवणे हे देखील निरूपयोगी आहे. पैशांचे काम पैसा च करतो.इमारत जर बनलीच नाही, भाडे मिळालेच नाही तर त्या TDR च्या जोरावर कमिटी इतर सदस्यांना आपल्या घरी परत आणू शकणार आहे का?  हल्ली आलेल्या एका नवीन निकाला नुसार बिल्डर ने विकलेले नवीन खरेदीदारांच्या सदनिका ची जबाबदारी देखील सोसायटीवर दिली आहे. त्यामुळे DA करताना खूप सावधानता बाळगावी लागणार आहे.

*हितसंबंधांचा संघर्ष (Conflict of Interest)*

पुनर्विकास प्रक्रियेत सहभागी असलेले वास्तुविशारद, पीएमसी (Project Management Consultants) आणि सोसायटीचे पदाधिकारी हे पूर्णपणे निष्पक्ष असणे गरजेचे आहे. जर निर्णय घेणाऱ्यांचे किंवा त्यांच्या नातेवाइकांचे विकासकासोबत छुपे व्यावसायिक संबंध असतील, तर तो ‘हितसंबंधांचा संघर्ष’ ठरतो. कायद्याचे एक सुप्रसिद्ध तत्त्व आहे— *"न्याय केवळ झाला पाहिजे असे नाही, तर तो होत असल्याचे दिसलेही पाहिजे!"*

*व्यवस्थापन समिती: मालक नव्हे, तर ‘विश्वस्त’!*

सोसायटीची व्यवस्थापन समिती ही केवळ ‘व्यवस्थापक’ नसून सर्व सभासदांची ‘विश्वस्त’  असते. विश्वस्त म्हणून त्यांच्यावर कायद्याने आणि नैतिकतेने विशेष जबाबदारी असते. माहिती लपवणे, आवश्यक चौकशी न करणे किंवा जोखीम दुर्लक्षित करून बिल्डरची तळी उचलणे, या गोष्टी भविष्यात फौजदारी गुन्ह्याला निमंत्रण देणाऱ्या ठरू शकतात. उद्या प्रकल्प रखडला तर *"बहुमताने मंजुरी दिली होती,"* हा बहाणा पदाधिकाऱ्यांना त्यांच्या कायदेशीर आणि वैयक्तिक जबाबदारीतून मुक्त करू शकत नाही.

निष्कर्ष: जागरूक सभासद हीच खरी सुरक्षा

पुनर्विकासाच्या यशाची गुरुकिल्ली कोणत्याही नामांकित बिल्डरच्या हातात नसून, ती सोसायटीच्या जागरूक सभासदांच्या हातात असते. बहुमत आवश्यक आहे, यात शंका नाही; पण बहुमतापेक्षा कायद्याचा आणि प्रत्येक सभासदाच्या हक्काचा सलोखा व सन्मान होणे अधिक महत्त्वाचे आहे.

अल्पमतातील सभासदांनी उपस्थित केलेले प्रश्न हे प्रक्रियेतील ‘अडथळे’ नसतात; तर अनेकदा ते सोसायटीला भविष्यातील मोठ्या आर्थिक संकटापासून वाचवणारे ‘इशारे’ असतात. बहुमताच्या जोरावर निर्णय रेटता येतील, पण विश्वास, पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्वाशिवाय यशस्वी पुनर्विकास कधीच होऊ शकत नाही.

ॲड धनंजय जुन्नरकर 

djunnarkar92@gmail.com

9930075444

#Redevelopment

#HousingSociety

#RedevelopmentAwareness

#SocietyRedevelopment

#BankGuarantee

#EscrowAccount

#SaleRights

#MilestoneBasedSale

#DevelopmentAgreement

#PAAA

#BuilderRisk

#MemberRights

#HousingSocietyMembers

#CooperativeSociety

#MCSAct

#PropertyLaw

#LegalAwareness

#MumbaiRedevelopment

#MaharashtraSociety

#AdvDhananjayJunnarkar